央行首提房地产"两个维护" 释放了什么信号?

央行首提房地产"两个维护" 释放了什么信号?
2021年09月29日 12:24 贝果财经

  原标题:央行首提房地产“两个维护”,释放了什么信号?

  文/凯风

  日前,央行货币政策委员会2021年第三季度例会召开。会议针对楼市提出“两个维护”措施,即维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。

  这是2009年以来,央行货币政策委员会季度例会上首次提及房地产,且罕见提出“维护住房消费者的合法权益”。除此之外,“两个维护”之所以备受关注,是因为楼市大环境正在发生转向,以深圳为代表的热门城市二手房成交量大幅下滑,正在集中供地的重点一二线城市多数遭遇了土地流拍,而部分三四线城市则祭出了房价最高降价不得超过15%的“限跌令”,更不用说个别龙头房企正陷入债务困境……

  这些大背景的存在,让“两个维护”被市场普遍解读为楼市“维稳”之举,被一些人视为楼市调控即将见底的迹象,更有少部分人认为新一轮松绑即将到来。事实上,政策经过几年的层层加码,调控成果刚刚展现,可谓来之不易,在房住不炒、住有所居的时代大局面前,显然不会轻易改弦更辙。

  回顾这一轮楼市调控,说是“史上最严”并不为过。十年前,楼市调控手段以限购、限价为主,且主要面向新房交易,如今不仅多了限售、限贷,而且针对地方政府、银行、开发商、二手房业主都出台了有针对性的调控手段,诸如集中供地制度、房贷“两道红线”、房企融资“三道红线”、二手房指导价等等。可以说,除了呼声颇高的房地产税之外,楼市调控的政策库已经极其完善。

  不过,熟悉房地产调控历史的人都知道,我国楼市调控的目标向来是“稳房价、稳地价、稳预期”,而非将房地产打压在地,甚至让房价“硬着陆”。所谓稳字当头,言外之意是既要遏制大涨,又要防止大跌,从而保障市场健康发展。

  所以,在楼市大热之时,调控必然层层加码,只要按住蠢蠢欲动的炒房欲望为止,这在深圳体现得最为明显,从限购加码到二手房指导价再到严查经营贷、严打炒房团等等,政策可谓立竿见影。

  同理,在市场遇冷之际,一些不合时宜的政策也会调整,而相关旨在稳定市场预期的政策也会陆续出台,这正是三四线城市先后推出“限跌令”的政策大背景所在。当然,“限跌令”是否有效,在不能大幅降价的前提下开发商该如何去库存回笼现金流,无疑也是需要考虑的问题。

  基于此,就不难理解“两个维护”背后的政策深层用意。维护房地产市场健康发展,相对容易理解,大涨大跌、大起大落自然不是健康市场的体现,稳房价、稳地价、稳预期的目标仍然存在。

  至于“维护住房消费者的合法权益”,至少可在两个层面得到解释:一个是保交房,防止部分房企因债务问题导致楼盘停工,这就需要加大预售资金监管,防止预售资金被开发商挪用,同时督促一些出现债务问题的房企努力保持经营稳定,将“保交房”放在第一位,从而保障广大购房者的权益。

  另一个是防止调控“误伤”刚需。楼市调控的目标是遏制炒房投机行为,而刚需的自住需求在民生之列,如何在严打炒房的同时保护自住需求,无疑考验调控的精细化和科学化。

  最近,确实有不少政策的调控政策走的是“一刀切”的路线,首套房和二套房的房贷利率同步上涨,无论刚需还是投资贷款周期同样漫长,无论一套房还是多套房的持有者在税费上并无差别,这些政策确实存在一些需要调整的地方。

  不过,凡是存在弹性的地方,不可避免给了一些人“暗度陈仓”的机会。过去几年来,个别炒房客通过假结婚、假离婚、违规申请经营贷等方式进行变通,让部分城市的调控效果打了折扣。所以,如何在保障刚需与保持调控刚性之间取得平衡,是对有关部门的一项考验。

  此外,今年7月,住建部、国家发改委、银保监会等8部委联合出台《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,在房地产开发、房屋买卖、住房租赁及物业服务4大领域开展集中整治,力争用3年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转。

  这些领域均事关住房消费者的合法权益。在房地产开发环节,违规交房、交房延期、房屋质量问题均被纳入整治之列;在房屋买卖领域,捂盘惜售,囤积房源,套取经营贷等行为受到重点关注。在租赁和物业领域,长租公寓“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为,物业侵犯业主合法权益等,也在整治之列。

  可见,维护住房消费者的合法权益,覆盖到楼市的方方面面。毕竟,房子在我国居民财富配置中拥有突出地位,根据央行报告,接近七成的居民家庭财富都与房子相关,而许多家庭最大的债务也是房贷。在许多家庭耗尽多年储蓄才能买得起一套房子的现实背景下,维护住房消费者的合法权益,具有多方面的深层意义。

  所以,“两个维护”更大的意义在于稳定市场预期、保护住房消费者的合法权益,而非大幅松绑的开始,更不是大水漫灌乃至再次刺激房地产的前置信号。近年来,资本反垄断、教育反内卷等一系列雷厉风行的举措,让人看到政策的威力所在。作为住房领域的根本定位之一,“房住不炒”的原则显然不会也不能以任何名义突破。

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责任编辑:李琳琳

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